Земля и строения у одного регистратора

После вступления в силу проекта Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", который уже принят депутатами в первом чтении, к законсервированным недостроенным зданиям станут применяться правила, регулирующие оборот недвижимости. А сама процедура осуществления сделок с недвижимостью должна стать проще и прозрачнее.

Законопроект расширяет и уточняет понятие "недвижимое имущество". Так, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); объекты, приравненные к недвижимым вещам (предприятие в целом как имущественный комплекс; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; суда плавания "река-море"; космические объекты).

Там же установлено, что законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Этим и предлагают воспользоваться разработчики законопроекта, отнеся к недвижимому имуществу также изолированные помещения и незавершенные законсервированные капитальные строения. Если в отношении изолированных помещений спор об отнесении их к недвижимому имуществу ведется больше теоретический (на практике большинство юристов признавали помещения недвижимостью), то незавершенные

строения однозначно признаются стройматериалами в соответствии со ст. 220 ГК.

Однако после вступления в силу Закона о регистрации незавершенные

строения приобретут статус недвижимого имущества. В частности, при

продаже не завершенного строительством объекта будет требоваться

соблюдение всех формальностей, необходимых для заключения договора

купли-продажи недвижимости, а к приобретателю объекта будут автоматически переходить права на земельный участок. Правда предлагаемое нововведение касается только законсервированных

недостроенных объектов, поскольку строящийся объект вообще не является объектом вещных прав, а является объектом обязательственных прав по договору строительного подряда.

Следует также отметить, что законопроект по сравнению с действующим законодательством значительно расширяет перечень видов сделок с недвижимым имуществом и прав на недвижимое имущество, которые

подлежат обязательной государственной регистрации. Это направлено на

защиту инвесторов - приобретателей недвижимости от незарегистрированных прав третьих лиц в отношении этого имущества.

Кроме того, в соответствии с законопроектом регистрационные действия в

отношении земельного участка и строений на нем будут осуществляться

единым органом регистрации. Это самое значительное изменение

действующей системы регистрации. А какому из государственных органов

управления будут подчиняться органы регистрации, определит правительство. Компетенцией территориальных органов государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним будут наделены действующие Бюро регистрации и технической инвентаризации строений.

Еще один важный момент. В настоящее время органы регистрации имеют

местное подчинение, хотя регистрация осуществляется от имени государства. Отсюда бывают случаи местного нормотворчества в области регистрации, что приводит к отличиям в процедурах регистрации в разных населенных пунктах Республики Беларусь. Чтобы ликвидировать такую практику законопроектом предусмотрено, что органы регистрации получат республиканское подчинение. Это, по мнению разработчиков, обеспечит единство правил государственной регистрации на всей территории Беларуси.

В соответствии с законопроектом центральное место в системе органов регистрации отводится государственному регистратору - лицу, наделенному многими исключительными полномочиями, в том числе правом осуществления регистрационных действий. Дело в том, что после вступления закона в силу нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет носить факультативный (необязательный) характер. То есть фактически регистратор заменит нотариуса, что значительно упростит процедуру заключения сделки с недвижимостью. И он же по сути дела будет являться неким гарантом чистоты сделки. В этой связи некоторые специалисты считают, что функции по регистрации прав на недвижимое имущество следует передать Министерству юстиции. Правда каким будет окончательное решение, пока неизвестно.

В соответствии с законопроектом, полная информация в отношении

недвижимого имущества подлежит занесению и хранению в регистрационной книге - важнейшем документе, используемом в работе регистраторов. Выписку из регистрационной книги в отношении любого объекта недвижимости сможет получить любое заинтересованное лицо (естественно, за определенную плату). А вот такую информацию как история объекта недвижимости, сведения об условиях сделок, перечень объектов, принадлежащих какому-либо лицу, сможет получать только определенный законом ограниченный круг лиц и государственных органов.

Следует отметить, что законопроект очень подробно регламентирует процедуру осуществления регистрационных действий, что не оставляет места для чиновничьего произвола в работе регистраторов. Он также устанавливает ответственность органов государственной регистрации за убытки, причиненные физическим и юридическим лицам в процессе осуществления регистрационных действий, предусмотрены гарантии

возмещения этих убытков.

Как считают депутаты и сами разработчики, принятие законопроекта

не только приведет к значительному сокращению расходов на содержание системы органов государственной регистрации (вместо двух параллельных систем регистрации будет одна), но и упростит процедуру заключения сделок, а также позволит создать единый и полный информационный ресурс в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории нашего государства. Однако для того чтобы создать эту систему, средства все же понадобятся, и немалые. Но что сложнее всего - придется найти некое компромиссное решение в отношении того, как совместить две ныне действующие системы регистрации (земли и зданий), чтобы вложенные в их создание средства не пропали даром.

Марина КОВАЛЕНКО