Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Квартира в ЖСК: оформление в собственность

15.07.2002 | Рубрика: Законодательство

Еще в 1990 году с принятием Закона о собственности в Белорусской ССР было установлено (ст. 18), что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. После приобретения жилого помещения в собственность гражданин был вправе распоряжаться им по своему усмотрению - продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. В новом Гражданском кодексе эта норма была уточнена.

Предусмотрено, в частности, что право собственности член жилищно-строительного, жилищного кооператива приобретает не только после погашения стоимости квартиры, но и с обязательным оформлением права собственности на нее в установленном порядке (ст. 219).

Порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК был изложен в специальном Разъяснении Минжилкомхоза (от 24 сентября 1990 года № 12/05-166) и Минюста (от 24 сентября 1990 года № 05-13-3706). Чтобы стать полноправным собственником, член ЖСК должен подать соответствующее заявление правлению жилищно-строительного кооператива с приложением письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, но сохраняющих право на жилую площадь. Правление ЖСК выдает заявителю справку с указанием даты окончательного расчета, характеристики квартиры и суммы паенакопления. В окончательный расчет при этом должно включаться погашение возможной задолженности по взносам на капитальный ремонт дома (1,0 или 1,1 процента от балансовой стоимости квартиры) за минусом фактически внесенных платежей, а также коммунальным и прочим услугам.

Учитывалась и еще одна немаловажная часть затрат на строительство домов ЖСК. Размер пая граждан, имеющих квартиры в домах, построенных с привлечением средств государственного бюджета, определялся исходя из стоимости строительства дома, включая суммы затрат, возмещенные за счет бюджета в связи с введением с 1 июля 1967 года новых оптовых цен и тарифов. Часть пая в размере, соответствующем доле, возмещенной за счет бюджета, подлежала перечислению жилищно-строительным кооперативом в государственный бюджет.

В связи с этим при окончательном расчете, предшествующем выдаче правлением члену ЖСК справки, часть пая, подлежащая перечислению в бюджет, определялась из расчета 13 процентов сметной стоимости кооперативного жилого дома (предоставленной квартиры) или в размере  14,9 процента к полной сумме паевых взносов члена ЖСК, оформляющего право собственности на квартиру.

На основании справки правления ЖСК бюро технической инвентаризации после обследования квартиры выдавало собственнику технический паспорт на квартиру установленного образца и в качестве правоустанавливающего документа регистрационное удостоверение.

Такой порядок действовал до 2002 года. В прошлом году он был рассмотрен в Конституционном Суде Республики Беларусь, который проанализировал соответствующие правовые нормы и определил, что порядок оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива должен быть более четко определен законодательством.

Конституционный Суд, в частности, обратил внимание на то, что ст. 103 ЖК предусмотрено право членов семьи члена ЖСК, вложивших при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, требовать при оформлении ее в собственность признания за ними права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию.

Отметив, что упомянутое Разъяснение Минжилкомхоза и Минюста давалось в связи с введением в действие с 1 июля 1990 года Закона СССР «О собственности в СССР» и что в Республике Беларусь с 1990 года существенно изменилось законодательство, регулирующее право собственности, Конституционный Суд констатировал, что сложившийся подход затрудняет оформление права собственности на квартиру в доме ЖСК, если не все совершеннолетние члены семьи члена кооператива, в том числе  и не участвовавшие в создании общей собственности, дают согласие на оформление права собственности. Суд отметил также, что для того, чтобы лица, вложившие при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства с целью создания общей собственности, могли реализовать свое право на оформление права собственности на долю в этой квартире или на соответствующую денежную компенсацию, в законодательстве должен быть определен порядок оформления права собственности в таких случаях.

Решением Конституционного Суда от 13 июля 2001 года № Р-125/2001 Минжилкомхозу и другим компетентным государственным органам было предложено определить соответствующий порядок оформления права собственности на квартиру в доме ЖСК. В соответствии с указанным Решением и во исполнение постановления Совета Министров от 19 февраля 2002 года № 224 «О порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 24, 5/9991) Минжилкомхоз постановлением от 19 марта 2002 года № 2 утвердил Инструкцию о порядке оформления права собственности на квартиру в домах жилищно-строительного, жилищного кооператива, (зарегистрирована в НРПА РБ 3 апреля 2002 года, рег. № 8/7939).

Новой Инструкцией, в частности, предусматривается, что, кроме заявления члена ЖСК, правлению кооператива необходимо представить письменное соглашение о разделе паенакопления между членом ЖСК и членами его семьи, вложившими при уплате паевого взноса за квартиру свою жилищную квоту или денежные средства. Участие в оформлении права собственности на квартиру в домах кооператива лиц, не обладающих гражданской дееспособностью в полном объеме, осуществляется с учетом установленных законодательством особенностей приобретения ими гражданских прав и создания гражданских обязанностей.

В случае, если между членом ЖСК и членами его семьи соглашение о разделе паенакопления в бесспорном порядке не было достигнуто или кто-либо из указанных граждан не дал согласие на оформление права собственности на квартиру в домах ЖСК, к заявлению должно прилагаться вступившее в силу решение суда по данному вопросу.

Справка, выданная правлением члену ЖСК, а в случае оформления квартиры в общую долевую собственность и соглашение либо решение суда о разделе паенакопления, предоставляются в орган регистрации и технической инвентаризации и служат основанием для регистрации права собственности на квартиру, доли в квартире.

Орган регистрации и технической инвентаризации при необходимости обследует квартиру, выдает на нее технический паспорт установленного образца и в качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, регистрационное удостоверение. При оформлении квартиры в общую долевую собственность регистрационное удостоверение и технический паспорт выдаются каждому члену семьи члена ЖСК, принимавшему участие в выплате паенакопления, с указанием их доли, определенной в соглашении или решении суда о разделе паенакопления.

Если член ЖСК полностью выплатил паевой взнос за квартиру, но не оформил в установленном порядке право собственности на нее, то в случае его смерти открывается наследство на паенакопление. В случае, когда воля наследодателя на оформление квартиры в собственность была выражена в письменном заявлении, поданном в правление кооператива, но процедура оформления не была завершена в связи с его смертью, то квартира может быть судом признана наследственной по требованию заинтересованных лиц.

На практике встречаются случаи, когда после смерти члена ЖСК в квартире остаются проживать несовершеннолетние дети. В соответствии с действующим законодательством несовершеннолетние наследники умершего члена ЖСК, проживавшие совместно с ним в квартире, не могут быть выселены из занимаемого жилого помещений. До достижения наследником совершеннолетия его обязанности, связанные с пользованием квартирой, выполняются родителем, усыновителем, опекуном либо попечителем.

Что касается права собственности на квартиру в таком случае, то решение этого вопроса зависит от того, была ли в установленном порядке она оформлена в собственность бывшего члена кооператива. Если право собственности было оформлено, то квартира является наследуемым имуществом. В случае, если это право не было оформлено, то возможен второй путь в решении вопроса собственности на квартиру - через оформление членства в ЖСК и далее в установленном порядке следует оформление права собственности.

В соответствии со ст. 113 Жилищного кодекса в случае смерти члена организации граждан-застройщиков (это касается и ЖСК) право на вступление в члены этой организации имеет независимо от возраста проживающий в жилом помещении член семьи умершего, имеющий право на часть паевого и иных взносов. Если после смерти члена ЖСК в квартире остались проживать наследники умершего, не достигшие совершеннолетия, то по заявлению органа опеки и попечительства один из них принимается в члены этого кооператива. В случае помещения несовершеннолетних наследников в детские учреждения либо к опекуну или попечителю жилое помещение сохраняется за этими наследниками.

Следует также иметь в виду, что споры между несколькими проживающими в одной квартире в доме ЖСК наследниками умершего члена кооператива по вопросу о праве на членство в кооперативе и праве на жилое помещением могут быть разрешены в судебном порядке.

Необходимо обратить внимание на еще одну важную деталь. С признанием утратившим силу прежнего Разъяснения о порядке оформления права собственности на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (см. постановление Минжилкомхоза и Минюста от 26 апреля 2002 года № 13/9, зарегистрировано в НРПА РБ 15 мая 2002 года, рег. № 8/8094) утратило силу и требование о перечислении в бюджет в определенных случаях части пая из расчета 14,9 процента от полной суммы паевых взносов члена ЖСК.

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы

Портал NB.BY, ООО «Служба недвижимости», УНП 191090767
.
Консультации по рекламе и размещению: +375 29 624 78 77 (МТС)
.
E-mail:
E-mail:
reklama@nb.by