Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Консалтинговая услуга на службе у инвестора

20.12.2004 | Рубрика: Новости недвижимости

Несмотря на всевозрастающий спрос на покупку и аренду столичной коммерческой недвижимости, некоторые собственники таких объектов испытывают серьезные затруднения при реализации своих площадей. Причина проста: дилетантский подход заказчиков при реализации проектов к изучению ситуации на рынке недвижимости.

О важности получения консалтинговых услуг с целью эффективного инвестировании в недвижимость рассказывает генеральный директор минского агентства недвижимости "Твоя столица" Владимир Давидович.

По словам специалиста, до недавнего времени инвестирование в строительство происходило спонтанно. Инвесторы руководствовались поверхностными знаниями о рынке недвижимости и классическим утверждением о том, что недвижимость всегда в цене. Как правило, инвестор не обращался к профессионалам специализирующихся риэлтерских фирм за консультационными услугами в сфере недвижимости. Как результат, сегодня некоторые собственники крупных административных, торговых и торгово-развлекательных объектов - вчерашние инвесторы - испытывают серьезные проблемы с продажей и сдачей в аренду своей собственности. Основные типичные ошибки – функциональное назначение здания не соответствует местоположению, неграмотно решена архитектурно-планировочная концепция здания, в силу чего собственник вынужден выставлять на рынок большие площади, которые пользуются ограниченным спросом у потенциальных покупателей и арендаторов, не достаточно решена проблема с парковками. Между тем, не имея возможности вовремя реализовать построенный объект, его собственник вынужден на себе нести всю тяжесть затраты по обслуживанию и эксплуатации здания, налогам на недвижимость и землю, иным отчислениям в бюджет.  

В тоже время, в идеале любое здание может быть востребовано и приносить его собственнику заметную прибыль. Но для того, чтобы это реализовать на практике, инвестор перед началом реализации проекта строительства или реконструкции объекта должен получить полное представление о коньюнктуре рынка недвижимости, будь то офисные, торговые либо производственные объекты, структуре спроса и предложения, тенденциях изменения коньюнктуры и структуры рынка. Эти знания нельзя получить, руководствуясь исключительно рекламными объявлениями о продаже-покупке, аренде тех или иных помещений. Нужна консультационная помощь профессионалов, которые  имеют достаточно широкую информационную базу, постоянно систематизируют и анализируют информацию. 

Немаловажное значение при предоставлении консультационной услуги  имеют социологические исследования, которые исполнитель услуги заказывает у специализированной организации. Последняя проводит опрос фокус-групп и представляет профессиональный отчет, на основании которого риэлтерская фирма делает те или иные выводы. Социологические исследования особенно необходимы при размещении торговых объектов. Основываясь на результатах этих исследований и с учетом существующих в районе реализации проекта аналогичных объектов, допустимых ставок арендной платы, можно сделать вывод о товарной наполняемости будущего торгового здания. То ли в нем следует торговать дорогими товарами и тем самым рассчитывать на более высокие арендные ставки либо дешевыми, ориентируясь на дешевую аренду. Все это в совокупности позволяет сделать вывод  о том, будут ли востребованы торговые площади среди торговцев – потенциальных арендаторов или покупателей соответствующих помещений.

Понятно, что, инвестируя в недвижимость, инвестор принимает тем самым на себя определенные риски. Это  в первую очередь риск снижения стоимости объекта в случае спада деловой активности на рынке в целом или в конкретном сегменте коммерческой недвижимости, в частности. Кроме того, высокие затраты на реализацию проекта могут вызвать затруднения при продаже, сдаче в аренду как всего объекта, так и его частей по ценам, соответствующим покупательному спросу. 

Иными словами, объект недвижимости должен сохранить свою конкурентоспособность даже при неблагоприятной ситуации на рынке. А это возможно, если  класс здания, уровень его престижности соответствуют местоположению, концепции и функциональному назначению. Например, в данном конкретном месте может быть построен и бизнес-центр класса В. Он будет востребован потенциальными покупателями и арендаторами. Но с учетом удачного местоположения возможно рискнуть и построить на этом месте более престижный объект – тот же бизнес-центр более высокого класса. В то же время именно местоположение объекта, в зависимости от его функционального назначения,  во многом определяет, быть или не быть зданию востребованным через несколько лет. Оценить инвестиционную привлекательность конкретного земельного участка – еще одна составляющая консультационной услуги. 

Конечный же результат этой услуги включает в себя рекомендации по функциональному наполнению объекта, оценку его финансовой реализации исходя из прогнозируемых затрат на его возведение,  возможности и целесообразности привлечения соинвесторов (будущих собственников и арендаторов помещений) на стадии строительства.  Также делается предположительная оценка сроков окупаемости объекта в зависимости от способов его реализации – продажи или сдачи в аренду объекта целиком или отдельными площадями.

Поэтому главная цель фирмы, осуществляющей консультационные услуги инвестору, -  помочь ему правильно оценить ситуацию на рынке, чтобы вложенные в недвижимость средства дали в конечном итоге максимальную отдачу. Владимир Давидович также обратил внимание на то, что стоимость консалтинговой услуги не сопоставима с теми убытками, которые может понести инвестор в случае неправильной оценки ситуации на рынке недвижимости и возникших в связи с этим трудностей при реализации уже построенного объекта.

Марина СИРОТКО

ООО «Служба недвижимости», УНП 191090767

.
+375 29 624 78 77 (A1), +375 29 574 78 77 (МТС)
.
,
E-mail:
e-mail:
reklama@nb.by