Аукционы, конкурсы
Новостройки
Квартиры в новостройках
Бизнес-центры и
торговые центры
Продажа недвижимости
Квартиры
Комнаты и доли
Дом, дача, коттедж
Участок
Коммерческая
Аренда недвижимости
Квартиры посуточно
Дома на сутки
Комнаты длительно
Квартиры длительно
Дома длительно
Коммерческая
Сделка по всем правилам
Один из самых распространенных способов улучшить жилищные условия - продать имеющуюся квартиру и приобрести другую, большей площади. Что говорит на этот счет закон и как правильно оформить документы при совершении подобной сделки.
В Жилищном кодексе РБ нет прямого запрета на выписку из квартиры без указания нового адреса. Исключение составляют случаи, когда в квартире проживает несовершеннолетний, а иного жилья у продавца нет. Поскольку продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего, необходимо согласовывать ее с территориальными органами опеки и попечительства. Они, как правило, отказывают в разрешении на совершение сделки, если продавец квартиры и его семья вынуждены выписываться из квартиры «на улицу». Причем в данном случае совершенно не важно, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры или он в ней прописан.
Приведем такой пример. Приватизируя квартиру, гражданин К. оформил ее на своего несовершеннолетнего сына. Через некоторое время он решил продать имеющуюся квартиру и купить взамен квартиру большей площади. Заселение по новому адресу должно было произойти только после полной оплаты. Гражданин К. начал готовить документы на продажу квартиры. Однако органы опеки и попечительства отказались выдавать согласие на сделку, мотивируя это тем, что, поскольку собственник квартиры - несовершеннолетний сын К., его интересы этой сделкой нарушаются. Тогда К. решил переоформить квартиру на себя и действовать напрямую. Однако в органах опеки ему сказали, что, даже если он переоформит квартиру на себя, ничего не изменится, поскольку его сын зарегистрирован и проживает на указанной жилплощади. Поэтому самый оптимальный выход из сложившейся ситуации будет следующий: гражданин договаривается с продавцом, что, учитывая сложившуюся ситуацию, К. и его семья могут въехать в новую квартиру до того, как будет выплачена ее полная стоимость. Вместе с тем К. обязуется зарегистрировать право собственности на новую квартиру на своего сына. Кроме того, К. обязался выписаться из старой квартиры и продать ее в течение месяца. Поскольку права несовершеннолетнего были защищены (он стал собственником новой квартиры по условиям договора), проблемы с согласованием договора купли-продажи первой квартиры и выпиской из нее были решены.
Если в квартире не проживают несовершеннолетние, все будет несколько проще. В этом случае собственник квартиры сможет выписаться из нее без промедления. Как правило, при выписке указывают, куда человек переезжает. Однако выписка возможна и без указания нового адреса. Иногда встречаются случаи, когда в качестве нового места жительства указывается только населенный пункт.
Ведь никто не будет оспаривать право гражданина добровольно расстаться с собственностью. Разумеется, и свобода перемещений, и права собственника могут быть ограничены, но только в случаях, предусмотренных законодательством.
Пример. Гражданин Т. намеревался продать здание, собственником которого являлся. Однако выяснилось, что приватизация здания была проведена с нарушениями, в результате в частной собственности оказался памятник истории и архитектуры. Приватизация здания была признана незаконной, и Т. пришлось расстаться с ним.
Итак, если вы покупаете квартиру и перед этим продаете свою, нужно внимательно изучить условия договора. Во-первых, необходимо указать в договоре, как будет производиться оплата. Если стороны условились об оплате в рассрочку, в договоре необходимо зафиксировать дату внесения первого платежа и его размер. Также там должен быть указан срок, в течение которого вносится оставшаяся часть суммы. Размеры каждой из выплат изначально определяются в договоре. Нужно оговорить ответственность покупателя за несвоевременное внесение второго платежа.
Важно указать в договоре все параметры приобретаемого жилья, чтобы после покупки квартиры и вселения не возникло вопросов по поводу ее состояния, а также для того, чтобы продавец не смог предъявить счет за дополнительные услуги (остекление, замена дверей и т. д.).
В договоре на покупку квартиры необходимо указать срок оплаты и время перехода прав на квартиру. Как правило, деньги должны быть внесены до вступления покупателя в права собственности на жилье. При оплате в рассрочку целесообразно предложить продавцу вариант, когда первая сумма вносится до подачи документов на регистрацию, а вторая — непосредственно перед их получением из регистрирующего органа.
При продаже квартиры, указывая в договоре срок внесения оставшейся суммы, следует рассчитывать не только примерную стоимость своей квартиры, но и срок, за который ее будет реально продать. Обратите особое внимание на то, когда покупатель обязуется передать вам деньги. Если он настаивает на передаче денег после регистрации договора, имейте в виду, что процесс регистрации тоже займет время, как минимум недели две. В ваших интересах убедить покупателя внести оговоренную сумму сразу после подачи документов на государственную регистрацию.
Не забывайте проверять документы на квартиру и полномочия продавца. Доверять малознакомому человеку, когда вы и ваша семья уже выписаны из прежней квартиры, не стоит.
Итак, выписка в «никуда» - реальность. Конечно, это можно использовать в своих интересах. Но помните, что, как только вы выписались из квартиры, по своему формальному статусу вы становитесь лицом без определенного места жительства. Перспектива переселиться в лучшую квартиру выглядит заманчиво, но, пустив процесс оформления документов «на самотек», вы рискуете начать новую жизнь - на улице.
Елена МАСЛОВСКАЯ