Газета издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!
Издается с 1996 года. Мы с Вами больше 20 лет!

Ниже цены – выше спрос

06.12.2013 | Рубрика: Аналитика, комментарии

Вторичный рынок недвижимости, в частности рынок квартир в Минске, начиная с 2009 года и до осени 2012 года пребывал в относительно стабильном состоянии. Во второй половине 2012 года начали проявляться факторы, влияющие на стоимость недвижимости и спрос на нее.

Важным фактором явился так называемый отложенный спрос. В период стабильности многие граждане приостановили реализацию своих жилищных планов, в том числе надеясь на снижение цены квадратного метра. За прошедшие пару лет желание изменить свои жилищные условия никуда не делось, а возможности увеличились. Росли сбережения населения, в том числе и за счет процентов по банковским депозитам, и эти деньги ожидали своей очереди для инвестиций. К сожалению, в стране не развит рынок ценных бумаг, и граждане не стремятся инвестировать в бизнес. Поэтому наиболее удобным, привычным и привлекательным способом сбережения и инвестирования является покупка недвижимости. В то же время рост себестоимости строительства привел к росту цен на первичном рынке жилья.

Летом 2012 года Главой государства было заявлено, что к собственникам квартир, построенных с привлечением льготных кредитов, которые используются не по прямому назначению, например, сдаются в аренду для проживания третьих лиц, будут применены санкции. В результате этого заметно сократилось количество квартир, сдаваемых внаем. Вследствие возникшего дефицита стоимость аренды квартир увеличилась в полтора-два раза. В итоге осенью 2012 года граждане начали активно приобретать дешевые малогабаритные квартиры. Люди предпочли взять деньги под проценты, влезть в долги, сократить расходы – даже на питание, но купить хоть какое-то жилье, чем арендовать его по сложившимся на тот момент высоким ценам. Резко увеличилось количество заявок на покупку недвижимости. Повышенный спрос явился причиной роста цен на жилье и, как следствие, на рынок выплеснулся отложенный спрос.

Надо отметить, что среди прочих на рынок жилого фонда оказывают влияние и психологические факторы. Часть граждан, планировавшая покупку жилья в будущем, руководствуясь мотивом «покупать нужно сейчас – завтра будет дороже», тоже вошла на рынок. Возникла ситуация, можно сказать, ажиотажного спроса.

К сентябрю 2013 года, среднюю стоимость квартир в столице по инерции вынесло на отметку примерно 1800 долларов за метр квадратный. Цена выросла примерно на 30%. Хотя, на мой взгляд, объективная цена квадратного метра, обусловленная социально-экономическими причинами, должна быть на 10-15% ниже сформировавшейся. И сейчас мы наблюдаем снижение количества заявок на покупку и, как следствие, постепенное уменьшение стоимости жилья.

В Минске наиболее востребовано жилье типовых потребительских качеств, оптимально отвечающее соотношению цены и качества.


По данным агентства недвижимости Час-Пик на сегодняшний день половина (49%) всех заявок на покупку квартиры – на однокомнатные. 35% покупателей интересуют двухкомнатные квартиры, и 16% – с числом комнат три и более. Не наблюдается корреляции структуры спроса со сделками: нет такого, чтобы каждая вторая продажа была сделкой с однокомнатной квартирой. Значит, предложение однокомнатных квартир на рынке недостаточное. Это, среди прочих факторов, обуславливает то, что цена квадратного метра в 1-2 комнатных квартирах зачастую выше, чем в 3- и более комнатных.

Высокий спрос на однокомнатные квартиры (или квартиры небольшого метража) объясняется, в первую очередь, доступностью по цене. Малые габариты жилья обуславливают сумму сделки, «подъемную» при ограниченном бюджете.

Однокомнатные квартиры вследствие их высокой ликвидности привлекательны для инвестирования как с целью последующей перепродажи, так и сдачи в аренду.

Чем не повод застройщикам задуматься о проектно-планировочных решениях, обеспечивающих строительство большего количества квартир меньших площадей?

Что касается покупателей квартир на вторичном рынке, то, по нашим наблюдениям, их можно разделить на три основные группы:

– покупатели с «чистыми» деньгами, то есть имеющие полную сумму денежных средств для покупки, на рынке их примерно 20%.

– покупатели, которым для приобретения недвижимости необходимо продать иную недвижимость, ориентировочно составляют 40%.

– покупатели, которые для приобретения квартиры хотели бы воспользоваться кредитом, – оставшиеся 40%.

На сегодняшний день сделки совершают в основном покупатели из первой и второй групп. Часть покупателей из третьей группы используют займы у физических лиц, преимущественно у родственников, переходя в первую. Естественно, если бы банковское кредитование было доступнее, активность покупателей на рынке увеличилась бы. Конечно, не на сорок процентов, но заметно.

 

Районы г. Минска

Средняя стоимость, $/м2

Прирост стоимости,
%

Средняя стоимость
по г.Минску

декабрь 2012

октябрь 2013

Заводской район

1190

1606

34,96

1376 $/м2

(на декабрь 2012)

 

1773 $/м2

(на октябрь 2013)

 

Цена
увеличилась
на 28,85 %

Октябрьский район

1268

1740

37,22

Ленинский район

1290

1715

32,95

Московский район

1305

1790

37,16

Фрунзенский район

1320

1711

29,62

Первомайский район

1405

1810

28,83

Партизанский район

1460

1700

16,44

Советский район

1480

1915

29,39

Центральный район

1664

1970

18,39

 

Т.Лобановский, директор ООО «Час-Пик».

ООО «Служба недвижимости», УНП 191090767

.
+375 29 624 78 77 (A1), +375 29 574 78 77 (МТС)
.
,
E-mail:
e-mail:
reklama@nb.by